Frequently Asked Questions

            Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI)  depresiasi merujuk pada turunnya nilai, penyusutan nilai (seperti mata uang). Lebih lengkap, Bank Indonesia (BI) menjelaskan depresiasi sebagai penurunan nilai suatu mata uang terhadap mata uang lain sesuai dengan keadaan pasar dalam sistem kurs mengambang.

Depresiasi adalah salah satu istilah dalam pencatatan akuntansi. Dalam pembukuan, depresiasi adalah sebuah metode penyusutan yang dapat mempengaruhi nilai aset perusahaan terlebih lagi pada aset tetap (fixed asset) yang dapat disusutkan (depreciable assets) selama masa manfaatnya. 

Pasalnya, suatu aset dapat mengalami penurunan kondisi fisik, pengurangan fungsi, maupun terjadi keusangan seiring dengan berjalannya waktu sehingga menyebabkan terjadinya depresiasi. 

Semakin banyak nilai aset tetap atau fixed cost yang menurun, maka harga jualnya pun juga akan menurun. Aset tetap sendiri merupakan aset jangka panjang yang berguna untuk operasional perusahaan.

Contoh aset tetap yang paling umum yaitu gedung, tanah, peralatan kantor, perkakas, kendaraan seperti mobil dan traktor, dan lain sebagainya. Namun tanah dan gedung bisa saja dikecualikan dalam penyusutan sebab nilai tanah dan gedung dapat meningkat dalam kurun waktu tertentu.

Depresiasi atau penyusutan dapat mempengaruhi nilai aset tetap karena nilainya berkurang dalam neraca oleh penyusutan sehingga mempengaruhi laba bersih dan dianggap sebagai beban biaya (expense) dan pengeluaran dalam laporan keuangan.

Perhitungan depresiasi hanya berlaku pada aset tetap yang ada wujudnya. Aset tetap yang tak berwujud seperti hak cipta, merek dagang, lisensi, franchise, dan lain sebagainya tidak termasuk ke dalam penyusutan aset tetap. 

Property valuation atau penilaian properti atau adalah faktor-faktor yang menentukan harga jual sebuah properti. Siapkan diri Anda untuk berburu rumah impian dengan mencari tahu apa saja yang menentukan property valuation, dan perkirakan dana yang akan Anda butuhkan mulai dari sekarang:

1. Lokasi

Lokasi sangat menentukan nilai dan potensi suatu properti. Harga properti di pusat kota atau sentra bisnis tentu berbeda dengan harga rumah di daerah pinggiran kota. Rumah di kawasan bebas banjir tentu lebih tinggi daripada harga rumah di kawasan langganan banjir.

2. Akses dan Fasilitas

Akses yang mudah dari dan menuju pusat bisnis atau jalan utama membuat harga properti lebih mahal. Pertimbangkan juga ketersediaan fasilitas umum seperti rumah sakit dan sekolah, serta fasilitas sosial seperti taman atau tempat ibadah. Nilai properti akan naik jika hunian memiliki site plan tertata, saluran drainase dan sistem pengolahan sampah yang baik, jaringan listrik, air, serta jaminan sistem keamanan.

3. Potensi Kawasan

Properti di kawasan pinggiran bisa bernilai tinggi jika ada potensi pembangunan jalan tol atau jalan penghubung dengan kawasan utama. Namun cari tahu apakah kawasan itu dilalui garis sempadan bangunan yang ditetapkan Pemerintah Daerah agar terhindar dari masalah administratif dan tak terkena proyek Pemerintah. Cari tahu juga kisaran harga rumah di kawasan sekitar dan bandingkan dengan unit yang akan dibeli.

4. Reputasi Developer

Do your research. Investigasi reputasi developer. Anda bisa mengecek website, bertanya atau mencari rekomendasi dari orang yang Anda percaya atau pakar properti.

5. Kualitas Properti

Perhatikan bahan bangunan yang digunakan, terutama jika harga yang ditawarkan tergolong murah. Selain material, hitung luas bangunan beratap. Jika tidak terlalu luas, harga jadi tidak terlalu tinggi. Perhatikan apakah fondasinya cukup kuat jika menambah lantai, cari tahu usia bangunan, periksa seksama jalur pembuangan air dari lantai atas, dan lihat adakah bekas jamur pada plafon atau retak rambut pada dinding.

Broker Properti sebutan keren dari Pialang atau makelar properti. Tugas broker properti menjembatani investor atau pembeli dan penjual. Keberadaan broker properti sangat membantu bagi para penjual atau pembeli yang ingin membeli, menyewa, dan menjual properti yang diinginkan. Jasa broker properti dalam jual-beli-sewa properti ditopang oleh sinergi dukungan lima stakeholder utama yaitu : Pemerintah, Perbankan, Developer, Asosiasi dan Masyarakat. Cara menjadi Broker properti dengan bergabung pada sebuah Kantor Broker Properti.

Broker properti dikelompokan menjadi dua yaitu Broker Properti Freelance dan Broker Properti Bersertifikat (Ikut suatu perusahaan). Caranya dengan bergabung pada sebuah Kantor Broker Properti

Alasan mengapa broker properti menjadi pilihan pekerjaan:

1. Relatif tidak memakai modal
2. Tidak Terikat Waktu
3. Penghasilan yang Adil dan Tinggi
4. Banyak Relasi

Tarif broker properti biasanya beragam yang diterapkan pada pihak penjual. Bahkan ada juga mengenakan tarif untuk penjual dan pembeli sekaligus. Jika tidak, agen menawarkan besaran yang tak wajar untuk jasa pemasaran. Bagaimana jika yang dijual rumah-rumah BTN dengan harga jual di bawah 300 juta? Bagaimana agar Anda tidak rugi saat menggunakan jasa agen saat membeli rumah Anda?

Umumnya, fee untuk agen properti berkisar antara 1 – 3 persen. Perhatikan dulu, apakah dia agen kantor (agen yang bekerja di bawah naungan brand tertentu) atau agen tradisional (BT). Agen kantor biasanya menetapkan tarif 1 persen dari harga jual untuk properti yang nilainya di atas 3 milyar. 1,5-2,5 persen untuk harga properti antara Rp500 juta – Rp3 miliar, sedangkan komisi 3 persen biasanya untuk nilai properti di bawah 500 juta. Hal ini bukannya tanpa alasan karena besaran fee yang diperoleh agen harus dibagi lagi dengan kantor (proporsi beragam sesuai kebijakan kantor).

Properti merupakan akses untuk mendapatkan keuntungan yang besar sehingga berinvestasi dalam bidang properti sangat memikat untuk dicoba. Walaupun memulai investasi properti tidak bisa dikatakan mudah, karena perlunya aspek-aspek yang diperhatikan dalam memilih properti yang baik dan menguntungkan. Perlu disadari juga bahwa investasi dalam bentuk properti merupakan investasi yang diharapkan dapat memberi keuntungan jangka panjang sehingga kita perlu dengan cermat memilih investasi properti yang tepat.

Berdasarkan sebuah riset yang ada dari sebuah perusahaan terpercaya, bahwa 80 persen masyarakat pada saat memilih properti tidak dipikirkan secara matang-matang, mereka hanya memilih sesuai emosi semata sehingga hasil keuntungan yang didapatkan tidak maksimal. Padahal dalam memilih properti sebagai bentuk investasi dengan tujuan menggarap keuntungan, perlu adanya beberapa aspek pertimbangan agar keputusan yang diambil tepat dan sesuai harapan nantinya.

Lantas, bagaimana memilih properti yang tepat dan menguntungkan ? yuk telusuri lima unsur penting bagi caloninvestor dalam memilih properti sebagai investasinya, antara lain sebagai berikut :

1. Anda harus cermat dalam melihat waktu yang tepat dalam membeli properti.
   Dalam bidang properti, prinsipnya adalah membeli saat harga sedang rendah dan menjual saat harga sedang tinggi. Jika kita melihat harga properti tahun lalu Rp500 juta dan tahun ini masih sama, maka berarti secara rill harga turun dan inilah waktu yang tepat untuk membeli.
2. Anda harus dapat memilih lokasi yang tepat dan sesuai.
   Memilih properti berdasarkan lokasi adalah hal yang tepat. Lokasi yang berada dipusat kota merupakan lokasi yang bagus karena memiliki prospek yang menjamin mengalami kenaikan terus-menerus. Dapat juga memilih lokasi yang memungkinkan harga properti nya akan terus naik dengan adanya proyek pembangunan sekitar. Lokasi yang baik untuk dijadikan incaran bisa berupa kawasan segitiga emas, yakni kawasan usaha perkantoran, bisnis dan pertumbuhan ekonomi.
3. Anda harus memperhatikan sumber pembiayaan secara rinci
   Dalam proses pembayaran, investor harus berfikir cermat dalam memilih tipe pembayaran secara tunai ataupun kredit. Ini semua kembali pada keputusan investor dalam melakukan pembayaran.
4. Anda harus jelih dalam memilih jenis investasi yang memiliki prospek baik.
   Jenis properti berupa kondominium, kantor, dan retail masih prospektif untuk dijadikan investasi yang baik. Tingkat pengembalian kondominium dan aparten masih menempati posisi teratas dengan pengembalian berkisar antara 8-12%, sementara tingkat pengembalian sewa kantor berkisar 7-10%, dan retail sebesar 5-9%.
5. Anda wajib memilih pengembang yang memiliki reputasi baik di bisnis properti.
   Calon investor sangat penting untuk mengetahui kualitas pegembang agar investasi memiliki informasi yang jelas. Ketepatan waktu, kualitas dan ketepatan sesuai kontrak harus menjadi pertimbangan utama sang investor

       Membeli rumah dan memiliki tempat tinggal merupakan salah satu pencapaian finansial yang didambakan semua orang. Entah itu untuk kebutuhan pribadi ataupun sebagai bentuk investasi, hampir setiap pembelian properti tidak bernah berakhir merugikan dari segi nilai jual lagi. Walau demikian, bukanlah hal yang mudah untuk mengumpulkan dana cukup banyak untuk membeli sebuah rumah. Terlebih lagi untuk karyawan biasa dengan penghasilan per tahun yang tidak begitu besar.

      Untungnya banyak bank di Indonesia yang menawarkan program KPR atau Kredit Pemilikan Rumah bagi nasabah yang membutuhkan. Dengan syarat yang terbilang standar dan sesuai dengan pengajuan pinjaman uang pada umumnya, program ini telah banyak menolong nasabah mendapatkan rumah idaman yang diinginkannya. Program ini ternyata tidak hanya berlaku untuk pembelian rumah baru, tetapi bisa juga untuk pembelian rumah second atau rumah bekas. Memang membeli rumah bekas bisa sedikit meringankan beban kantong tergantung pada kondisi properti saat dipasarkan, namun mengajukan KPR untuk rumah second membutuhkan proses yang sedikit lebih panjang dari pada pendanaan KPR rumah baru.

Langkah-langkah Mengajukan KPR Rumah Second

Untuk lebih jelasnya, berikut kronologi pengajuan KPR untuk rumah second secara umum yang harus dijalani oleh nasabah:

1. Memastikan status kredit

Sebelum nasabah memikirkan untuk mengajukan KPR, sebaiknya memastikan dulu status kredit pribadi serta daftar hitam BI atau BI checking. Nasabah yang masih memiliki kredit macet dan terdaftar di daftar hitam BI memiliki kemungkinan yang sangat kecil dan bahkan nihil untuk disetujui pengajuan pinjamannya. Sama juga jika gaji nasabah sebagian besar digunakan untuk membayar cicilan kartu kredit atau aset lainnya, maka besar kemungkinan pengajuan KPR tidak akan disetujui. Idealnya besar cicilan KPR setiap bulan adalah 30% dari penghasilan bulanan nasabah dan tidak dibebani cicilan lainya yang berjumlah besar. Jika poin pertama ini tidak terpenuhi, maka mencoba menawar rumah bekas dan mengajukan KPR di bank hanya akan jadi proses yang sia-sia.

2. Deal harga dengan pemilik

Setelah yakin dengan status kredit, silahkan memilih rumah yang diinginkan dan mulai menawar harga terbaik. Tidak ada salahnya mencoba menawar untuk mendapatkan harga terbaik karena bank tidak akan membiayai pembelian rumah tersebut 100%. Pihak bank akan mengeluarkan harga tafsiran tersendiri yang biasanya kredit yang diberikan hanya sebesar 70%-80% dari harga tafsiran, sehingga nasabah harus membayar sisanya dari simpanan atau dana pribadi. Di sini, nasabah harus benar-benar cermat menghitung dana yang dimiliki dan harga rumah yang diinginkan agar bisa menutupi biaya sesuai dengan permintaan pemilik. Pasalnya, sering kali pemilik yang menjual rumah second membutuhkan uang cepat sehingga mereka ingin dibayar lunas ketika akta penjualan ditandatangani.

3. Mencari bank yang tepat

Setelah mendapatkan harga terbaik untuk properti yang diinginkan, silahkan mencari bank yang tepat untuk mengajukan KPR. Di sini anda perlu mempertimbangkan besarnya suku bunga per tahun dan juga platform kredit yang ditawarkan. Beberapa bank berani menawarkan suku bunga flat atau bunga tetap sepanjang masa pinjaman, beberapa yang lain akan mengkaji ulang setelah 2-3 tahun masa pinjaman untuk menyesuaikan dengan pertumbuhan ekonomi global.

Adapun berkas-berkas yang harus dibawa saat mengajukan KPR rumah second adalah berikut:

• Salinan sertifikat tanah
• Salinan IMB
• Salinan bukti pembayaran PBB tahun terakhir
• Surat kesepakatan jual-beli dengan pemilik rumah yang ditandatangani di atas materai
• KK dan KTP
• NPWP
• Slip gaji 3 bulan terakhir
• Surat keterangan kerja dari perusahaan
• Surat nikah (jika sudah menikah)
• Rekening koran tabungan 3 bulan terakhir

Karena bank mengharuskan adanya surat kesepakatan jual-beli yang asli, maka proses pengajuan KPR rumah second hanya bisa dilakukan setelah terjadi kesepakatan harga dengan pemilik rumah. Pencairan dana biasanya akan memakan waktu 1-2 minggu setelah proses appraisal.

4. Proses appraisal

Dalam tahap ini, pihak bank akan mengirim wakilnya untuk melihat properti yang diinginkan nasabah dan memberikan harga tafsiran. Harga Tafsiran bisa saja lebih rendah dari harga yang diminta pemilik atau bahkan harga dipasaran. Dana kredit yang diberikan oleh bank maksimal 80% dari harga tafsiran dengan rentang pinjaman Rp. 25.000.000 hingga Rp. 3. 500.000.000. Misal harga sebuah rumah bekas ditafsir Rp. 800.000.000 oleh bank, maka jika nasabah memperoleh pembiayaan maksimal, dana kredit yang akan cair adalah Rp. 640.000.000. Proses ini akan dikenai biaya Rp. 450.000 setiap kalinya. Biaya ini bisa ditanggung pemilik rumah atau nasabah yang mengajukan KPR tergantung perjanjian pembelian. Beberapa bank menetapkan pembayaran appraisal dilakukan di muka sehingga jika KPR tidak disetujui maka biaya ini akan hangus. Namun beberapa bank mengijinkan biaya ini dijadikan satu dengan biaya-biaya lain setelah KPR disetujui.

5. Surat Perjanjian Kredit (SPK)

Jika proses appraisal sudah selesai dan ternyata pengajuan KPR rumah second nasabah disetujui, bank akan menerbitkan surat perjanjian kredit. Beberapa poin yang harus diperhatikan adalah besar bunga, penalti jika KPR dilunasi sebelum waktunya dan rincian biaya KPR. Biaya KPR ini umumnya meliputi biaya notaris, biaya provisi, asuransi kebakaran dan jiwa serta pajak. Total anggaran yang harus disiapkan untuk mendanai semua proses ini minimal 5% dari harga rumah yang ditetapkan pemilik. Sekali lagi, nasabah harus menghitung dengan sangat cermat agar tidak terjadi kekurangan biaya di tengah jalan. Tetapi, jika bisa memperoleh kesepakatan, semua biaya ini juga bisa dibebankan pada pemilik rumah, tergantung perjanjian penjualan di awal.

6. Pengesahan di depan notaris

Jika semua syarat terpenuhi, maka bank akan menerbitkan akad kredit dan mencairkan dana KPR. Proses ini harus ditangani oleh notaris yang berpengalaman dengan proses jual-beli properti. Biasanya pihak bank sudah memiliki notaris sendiri yang bisa membantu pengesahan proses jual beli, namun nasabah juga bisa menunjuk notaris lain dengan alasan tertentu. Sebelum penandatangan, pihak notaris akan mengecek semua berkas-berkas dan memastikan rumah atau properti tersebut tidak bermasalah sehingga bisa dijadikan jaminan KPR. Harap diingat, persetujuan KPR bisa saja batal pada tahap ini jika notaris menemukan masalah dalam surat rumah asli atau kondisi bangunan. Jika tidak ditemukan keganjilan maka nasabah akan menandatangani akad kredit dan juga akad jual-beli dan disahkan oleh notaris. Kemudian notaris akan memproses balik-nama sertifikat sesuai nama nasabah dan diberikan ke bank sebagai jaminan KPR.

Proses ini akan jauh lebih sederhana untuk pengajuan KPR rumah baru karena sudah banyak developer yang bekerja sama dengan bank sehingga harga rumah yang dijual sudah disetujui oleh bank. Karenanya proses appraisal tidak perlu dilakukan lagi dan jumlah dana yang cair bisa saja lebih besar daripada rumah bekas. Selain itu, resiko yang diambil juga lebih kecil karena surat tanah dan IMB pastinya sudah dilegalisasi dan dijamin oleh developer sehingga mempermudah proses pengajuan KPR.